Por Juliane Teruel Gomes – Advogada
Muitas pessoas iniciam a compra de um lote, terreno ou imóvel acreditando que conseguirão cumprir o contrato até o final. No entanto, mudanças financeiras, desemprego, redução de renda, problemas familiares ou alterações de planejamento podem tornar impossível a continuidade dos pagamentos.
Quando isso acontece, surge uma dúvida comum: quem desiste do contrato perde tudo o que pagou?
A resposta é não.
Embora o comprador possa sofrer retenções previstas em contrato e na legislação, a perda integral dos valores pagos não é admitida pelo ordenamento jurídico brasileiro.
O que é o distrato imobiliário?
O distrato imobiliário ocorre quando o contrato de compra e venda é encerrado antes da sua conclusão.
Na prática, isso acontece quando o comprador não deseja ou não consegue continuar pagando as parcelas assumidas perante a construtora, incorporadora ou loteadora.
Nessas situações, o contrato é desfeito e surge a necessidade de definir quais valores poderão ser devolvidos ao comprador e quais despesas poderão ser retidas pela empresa.
O comprador tem direito de desistir do contrato?
Sim.
A jurisprudência consolidou o entendimento de que o comprador pode solicitar a rescisão do contrato, mesmo quando a iniciativa do desfazimento parte dele.
Naturalmente, a desistência não significa devolução integral dos valores pagos, mas também não autoriza retenções abusivas ou enriquecimento sem causa da empresa vendedora.
O que mudou com a Lei do Distrato?
A Lei nº 13.786/2018 trouxe regras específicas para os contratos imobiliários.
O objetivo foi estabelecer critérios mais claros para definir:
- quais valores podem ser retidos;
- como será feita a restituição;
- os prazos para devolução;
- as consequências da desistência do comprador.
Apesar disso, a aplicação da lei não elimina a proteção conferida pelo Código de Defesa do Consumidor.
Isso significa que cláusulas excessivamente onerosas continuam sujeitas à análise do Poder Judiciário.
Toda retenção prevista em contrato é válida?
Não.
É comum encontrar contratos prevendo retenções elevadas, taxas administrativas, despesas operacionais, multas contratuais e outras cobranças.
Entretanto, a simples previsão contratual não garante automaticamente a validade da cobrança.
A legislação brasileira exige que as cláusulas observem princípios como:
- boa-fé objetiva;
- equilíbrio contratual;
- proporcionalidade;
- vedação ao enriquecimento sem causa.
Quando a retenção se mostra excessiva ou desproporcional, é possível buscar sua revisão judicial.
Além disso, é importante destacar que não existe uma regra única aplicável a todos os distratos imobiliários. As consequências da rescisão podem variar conforme o tipo de empreendimento, a data da contratação, a existência ou não de patrimônio de afetação e as cláusulas específicas do contrato. Por esse motivo, a análise individual de cada caso é fundamental para verificar quais retenções são efetivamente permitidas e quais podem ser objeto de questionamento judicial.
E a taxa de fruição?
Uma das cobranças que mais gera discussões é a chamada taxa de fruição.
Em tese, essa cobrança possui natureza indenizatória e busca compensar a utilização exclusiva do imóvel pelo comprador.
Entretanto, a análise deve ser feita caso a caso.
Em muitos contratos envolvendo lotes ou terrenos sem qualquer construção, discute-se se realmente existiu utilização capaz de justificar essa cobrança.
Por isso, a validade da taxa de fruição depende das circunstâncias concretas de cada situação.
Como funciona a devolução dos valores pagos?
A resposta depende de diversos fatores, como:
- tipo de empreendimento;
- data da assinatura do contrato;
- valor efetivamente pago;
- existência de corretagem;
- eventual posse do imóvel;
- cláusulas contratuais específicas.
Por esse motivo, não existe uma fórmula única aplicável a todos os contratos.
Cada caso exige análise individualizada da documentação e das condições negociadas entre as partes.
Quando vale a pena procurar orientação jurídica?
A análise jurídica costuma ser recomendada quando:
- a empresa informa que não haverá devolução;
- o valor oferecido parece muito inferior ao esperado;
- existem cobranças que o comprador considera abusivas;
- há dúvidas sobre corretagem, taxas ou multas;
- o contrato foi assinado há vários anos e sofreu diversas atualizações monetárias.
Uma avaliação prévia permite identificar quais retenções são legítimas e quais podem ser questionadas.
Conclusão
O distrato imobiliário não significa, necessariamente, a perda dos valores investidos.
Embora a legislação permita determinadas retenções, o comprador continua protegido contra cobranças abusivas e cláusulas que imponham desvantagem excessiva.
Antes de aceitar qualquer proposta de distrato apresentada pela loteadora, incorporadora ou construtora, é recomendável analisar cuidadosamente o contrato e os valores envolvidos.
Muitas vezes, uma revisão jurídica adequada pode evitar prejuízos significativos e garantir uma restituição mais justa.
Juliane Teruel Gomes
Advogada – Especialista em Contratos pela FGV-SP, Direito Imobiliário, Contratual e Defesa Patrimonial
